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SENTENCIA

Magistrados Ilmos Sres.:
D XXXXXX
D XXXXXX
D XXXXXX

En Madrid, a quince de abril de dos mil cinco. La Sección 21 de la Audiencia Provincial de XXXXXX, compuesta por los señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario nº xxxx/xx, procedentes del Juzgado de 1ª instancia nº x de Madrid, seguidos entre partes, de una como apelante-demandante Dña XXXXXX, y de otra, como apelados-demandados D.XXXXXX y D. XXXXXX.

VISTOS siendo Magistrado Ponente Ilma. Sra. Dña XXXXXX.

I- ANTECEDENTES DE HECHO
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª instancia nº x de Madrid, en fecha de 3 de julio de 2002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: “ FALLO: Que debo desestimar y desestimo totalmente la demanda formulada por Dña XXXXXX, contra D. XXXXXX, absolviendo a los demandados de todos los pedimentos en ella contenidos, con expresa condena en costas a la parte actora”.

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quien e opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 21 de febrero de 2005, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 12 de abril de 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Dña XXXXXX que tenia reconocido un derecho de uso y disfrute durante ocho años respecto del 50% del piso 2º derecha de la calle XXXXXX, así como un derecho de adquisición preferente del mismo, propiedad de D. XXXXXX, durante igual tiempo, formuló demanda contra el Sr. XXXXXX y D. XXXXXX interesando se declarara nula y sin efecto la escritura de compraventa del piso de la calle XXXXXX reseñado, de fecha 20 de abril de 2001, reconociéndose su derecho a adquirir tal vivienda al haber ejercitado su derecho de opción de compra en plazo y forma y ello en el precio de 22 millones de pesetas, habiendo ocultado tal dato a la parte compradora Sr. XXXXXX, actuando así éste con dolo lo que provocó error en el consentimiento prestado por el Sr XXXXXX al adquirir la vivienda de la calle XXXXXX.
D. XXXXXX se opuso a las pretensiones de la parte actora, manteniendo que la misma no había ejercitado su derecho de adquisición preferente en plazo, y negando no hubiera puesto en conocimiento del Sr. XXXXXX el derecho de la Sra. XXXXXX para adquirir con carácter preferente la vivienda objeto del contrato entre ellos convenido, siendo lógico que no le hubiera comentado la existencia de otras ofertas de compra del mismo en precio inferior al por el ofertado y efectivamente satisfecho.
D. XXXXXX al contestar a la demanda negó que hubiera suscrito el contrato de compraventa cuya nulidad se interesaba con error alguno, habiéndole indicado el Sr. XXXXXX tras haber llegado a un acuerdo con el mismo sobre la compra del piso de su propiedad, sito en la calle XXXXXX, que debería poner en conocimiento de la Sra XXXXXX tal acuerdo a efectos de que pudiera ejercitar su derecho de adquisición preferente sobre el mismo, habiéndole indicado pasado el tiempo que no lo había ejercitado.
El Juzgador de instancia dictó sentencia desestimando las pretensiones de la parte actora, considerando que la mima realmente no había hecho uso del derecho de adquisición preferente a su favor reconociendo respecto del piso objeto del contrato de compraventa suscrito entre los codemandados con fecha 20 de abril de 2001, cuya nulidad interesaba, siendo contra esta resolución frente a la que ha mostrado su disconformidad de Sra XXXXXX, por entender que el Juzgador de instancia no había aplicado correctamente las previsiones al efecto contenidas en los arts 1214 del Código Civil, en relación con el art. 227, apartados 1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y art. 282 del mismo texto, así como por infracción de lo dispuesto en los arts 218 de la Ley Procesal, en relación con los arts 248 de la ley Orgánica del Poder Judicial y arts 9, 14 y 24 de la Constitución.

SEGUNDO.- Examinamos los motivos de impugnación mantenidos contra la resolución adoptada en instancia conviene que comencemos por indicar que pese a que la parte apelante cita como infringido por el Juzgador de instancia el art, 1214 del Código Civil, tal precepto fue expresamente derogado por la Disposición Derogatoria Única, punto 2.1º de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien su contenido ha venido a ser recogido en el artículo 217, apartados 2 y 3 de la mima Ley Procesal en los que se dispone a quien corresponde la carga de la prueba en el procedimiento, con la finalidad de imputar su falta a quien hubiera debido aportarla, de forma que cuando en una sentencia se estima existe prueba suficiente para dar respuesta a las concretas pretensiones en la litis deducidas, con independencia de quien la hubiera aportado, las previsiones contenidas en este precepto no entran en juego al tener un carácter subsidiario, ya que como desde antiguo se ha mantenido por la doctrina el problema de la carga de la prueba es el problema de la falta de prueba. En todo caso parece que lo que pretende la parte apelante al amparo de la cita de los preceptos a que nos hemos referido es mostrar su desacuerdo en cuanto a la valoración que de la efectiva prueba practicada fa realizado el Juzgador de instancia, de forma que para dar respuesta a sus pretensiones entendemos que procede analizar la misma, resultando que examinada la prueba practicada y obrante en las actuaciones, consideramos que la valoración por aquél realizada fue acertada y adecuada a derecho.

TERCERO.- En efecto, partiendo de la existencia de un derecho de adquisición preferente reconocido a favor de la Sra XXXXXX respecto al piso XXXX, propiedad del Sr. XXXXXX, vigente en el momento en que este decidió vender tal piso al Sr XXXXXX el 20 de abril de 2001, algo no discutido entre las partes en litigio. Lo cierto es que consta en autos que se puso en conocimiento de aquella por el Sr XXXXXX su intención de vender tal vivienda, comunicándole que le habían ofrecido un precio de veintidós millones de pesetas y ello con fecha 11 de diciembre de 2000 (folio 204), siendo igualmente cierto que antes de que la Sra XXXXXX comunicara al Sr XXXXXX su intención de adquirir la vivienda en tal precio, lo que consta hizo en el mes de enero de 2001 (folio 205), aquella ya había recibido una nueva comunicación de éste, de fecha 27 de diciembre de 2000, en que le decía haber recibido una nueva oferta de compra por importe de veintiocho millones de pesetas que iba a aceptar, salvo que ella decidiera comprar el piso en las mismas condiciones (folio 120), sin que la Sra XXXXXX manifestara nada en cuanto a esta oferta, constando igualmente en autos que el Sr. XXXXXX remitió nuevo burofax a la Sra XXXXXX con fecha de 16 de enero de 2001, indicándole que la oferta de compra de la vivienda que estaba dispuesto a aceptar era la de veintiocho millones de pesetas habiendo quedado invalidada la primera oferta que le había remitido indicándole que caso de no recibir comunicación suya en treinta días desde la recepción de tal carta procedería a la venta de la vivienda (folio 123).

CUARTO.- Teniendo en cuenta los hechos que nos constan acreditados en las actuaciones, y partiendo de que el derecho de adquisición preferente de la Sra. XXXXXX respecto del piso XXXXXX, lo era para el supuesto de la efectiva transmisión de este a un tercero y en las mismas condiciones en que aquel fuera a adquirir este, lo que es evidente es que conociendo aquella de la posible venta a un tercero de tal piso en precio superior al que le habían indicado en un principio, y antes de que desde luego hubiera realizado manifestación alguna sobre su intención de compra, no puede pretender mantener la existencia de su derecho de opción en las condiciones primeramente por ellas conocidas y no aceptadas por el Sr XXXXXX, limitando los derechos del Sr. XXXXXX, quien actuó con total diligencia y buena fe recordándole no solo que no pensaba vender en el precio de veintidós millones, como ya le había indicado, dándole un nuevo plazo de treinta días para que ejercitara su derecho de adquisición preferente en esas condiciones, lo que desde luego la Sra. XXXXXX no hizo, como se dijo por el Juzgador de instancia de forma acertada en la resolución recurrida.
En cualquier caso, lo lógico hubiera sido que si la Sra XXXXXX, tras conocer de la efectiva venta del piso XXXXXX, que no se había respetado su derecho de adquisición preferente respecto del mismo, hubiera ejercitado una acción de retracto, consignando el precio de la venta del piso.

QUINTO.- En cuanto a la posible nulidad de la escritura de compraventa de 20 de abril de 2001 en la que intervinieron la Sra XXXXXX y el Sr XXXXXX a que se refiere la parte apelante , al margen de la dudosa posibilidad de que un tercero pueda pretender tal nulidad en base a la existencia de un vicio de consentimiento de uno de los contratantes, no podemos olvidar que el consentimiento en los contratos se presume libre, consciente y espontáneamente prestado, debiendo acreditar quien mantiene lo contrario las posibles causas que rompieron tal presunción, lo que desde luego no se ha hecho en el supuesto que nos ocupa, vista no solo la prueba practicada sino la postura adoptada por los codemandados en el procedimiento y especialmente lo manifestado por el Sr. XXXXXX negando hubiera prestado su consentimiento al contrato de compraventa pactado con el Sr XXXXXX con error alguno, sin que desde luego pueda considerarse insidiosa la postura del Sr. XXXXXX al ocultar al Sr XXXXXX que antes de que él le ofreciera adquirir su piso en veintiocho millones de pesetas había recibido ofertas por precio inferior.

SEXTO.- Por otra parte, entendemos que la sentencia dictada por el Juzgador de instancia recoge en forma suficiente los razonamientos por aquél seguidos que le llevaron a adoptar la resolución por el mismo adoptada cumpliéndose por aquél con las previsiones contenidas en el art 120 de la Constitución.
Es precisamente en base a las consideraciones hasta el momento realizadas por lo que no procede sino que desestimemos el recurso de apelación formulado por la Sra XXXXXX, manteniendo lo acordado en la resolución recurrida.

SÉPTIMO.- Las costas procesales devengadas en esta instancia serán de cuenta de la parte apelante, conforme a lo previsto en los artículos 394 y 398 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.



III.- FALLAMOS

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr. XXXXXX en nombre y representación de XXXXXX contra la sentencia de 1ª instancia nº x de los de Madrid, con fecha tres de julio de dos mil dos, debemos confirmar y confirmamos la misma, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas de esta instancia.




Sentencias que por su contenido sean de especial interés.

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
Sección 13

Ponente: ILMO. SR. D.XXXXXX
Magistrados:
Ilmo. Sr. D. XXXXXX
Ilmo. Sr. D. XXXXXX
Ilmo. Sr. D. XXXXXX

SENTENCIA

En MADRID, a tres de noviembre de dos mil cuatro.
La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal sobre desahucio falta de pago, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº x de XXXXXX, seguidos entre partes, de una, como demandante-
apelado XXXXXX SA y de otra, corno demanda XXXXXX C.B. , Doña XXXXXX y Doña XXXXXX.

ANTECEDENTES

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia n° 4 de XXXXXX, en fecha 20 de febrero de 2003, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: “FALLO: Que estimando la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por el XXXXXX C.B. contra XXXXXX SA., debo declarar y declaro enervada la acción de desahucio interpuesta por la Procuradora Sra. XXXXXX con nombre y representación de XXXXXX SA contra XXXXXX y XXXXXX representados por el Procurador Sr. XXXXXX, sobre el inmueble sito en el centro comercial XXXXXX ubicado en la Carretera Nacional 1, de XXXXXX, condenando a las demandas al pago de las costas del procedimiento, y debo absolver y absuelvo a XXXXXX C.B. de las peticiones efectuadas en su contra”. Por el mismo Juzgado y con fecha 14 de Marzo de 2003, se dictó auto aclaratorio cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: “Aclarar la sentencia de 20 de febrero de 2003 en el sentido de hacer constar en el texto de la resolución, en aquellas partes donde figure “XXXXXX S.A” debe decir “XXXXXX España SA”; donde aparezca “XXXXXX” debe decir “XXXXXX”; donde conste “XXXXXX” debe decir “XXXXXX”. No procede la aclaración instada por la demandada XXXXXX.

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por las partes demandadas que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo tunándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, declaraba enervada la acción de desahucio ejercitada de contrario, procede desestimar la demanda toda vez que los dos recibos en cuyo impago se basan las pretensiones de la contraparte fueron abonados con anterioridad a la presentación de la demanda.

Con carácter previo al examen de los motivos impugnatorios esgrimidos por la parte recurrente, dejamos constancia de dos circunstancias; en primer lugar, que habiéndose celebrado del contrato de arrendamiento con la entidad XXXXXX SA. en fecha 14 de febrero de 1998 (folios 48 y siguientes), el 22 de diciembre de 2000 adquirió la empresa ahora demandante la propiedad del local arrendado mediante escritura pública otorgada en dicha fecha (folios 25 y siguientes); y, en segundo lugar, que entre las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento en virtud del que se acciona se pactó —como estipulación cuarta— que sería causa suficiente para que la arrendadora pudiera resolver el contrato e incoar el desahucio, la falta de pago por el arrendatario de dos meses de renta, o de cantidades asimiladas a ella, consecutivas o alternas.

Partiendo de tales consideraciones entramos a conocer de los impagos en que se basa la demanda para solicitar la resolución del contrato. Así, en relación con el primero de los recibos — correspondiente al mes de febrero de 2001—la sentencia de primera instancia considera probado su pago en virtud del giro efectuado con fecha 19 de noviembre de 2002, obrante al folio 118 ter de las actuaciones, por lo que, habiéndose presentado la demanda rectora de estas actuaciones el 22 de octubre de dicho año, declara enervada la acción de desahucio ejercitada. Frente a tal consideración no cabe ignorar que el giro antedicho se efectuó por la parte demandada ad caulelam, tras alegar en primer término la inexistencia de deuda al tiempo de presentar la demanda y sólo para que, con carácter subsidiario, pudiera apreciarse la enervación de la acción de desahucio. Pues bien, siendo cierto que de la prueba documental obrante en autos consistente en el extracto de movimientos de la cuenta de la parte demandada en XXXXXX (folios 104 y siguientes de las actuaciones) se infiere que en el referido mes no se abonó ningún recibo a la actora, tampoco se puede ignorar que recientemente —dos meses antes— se había producido la sustitución de la empresa arrendadora y que ello había comportado la comisión de determinados errores en cuanto a la domiciliación del pago de las rentas; constando así que en el anterior mes —enero de 2001— se había presentado el recibo correspondiente en cuenta bancaria equivocada y que, por ello fue devuelto (folio 118 bis), figurando en el extracto de movimientos de la cuenta corriente de la parte arrendataria el abono correspondiente a la devolución de un recibo por importe de 362.701 Ptas, en fecha 8 de enero, así como el pago de otro recibo por el mismo importe efectuado el día 15 de dicho mes. Ello explica que en el mes de febrero existiese, por parte de la arrendataria, error en cuanto a no abonar el importe de la renta correspondiente a dicha mensualidad, sin embargo, del referido extracto se deduce también que en el mes de abril se abonaron dos recibos, cargándose en la cuenta de las demandadas el importe de doce recibos durante el año 2001, lo que permite considerar que no existió por su parte intención de incumplir la obligación contractual antedicha siendo por ello ineficaz el retraso en el pago de la mensualidad de febrero de 2001 para resolver el contrato en los términos interesados, máxime si se tiene en cuenta que no consta en autos que la arrendadora hubiese requerido a la arrendataria para que le pagase el repetido recibo con anterioridad al inicio de las presentes actuaciones; en cambio, sí figura que, enterada del adeudo del antedicho recibo cuando fue citada para juicio -en fecha 11 de noviembre de 2002 (folio 82 bis)— procedió a su pago mediante el giro núm. 94 de fecha 19 del mismo mes (folio 97).

En cuanto al segundo de los recibos que se alegan como impagados, correspondiente a la mensualidad de septiembre de 2002, tampoco se ha probado; en efecto, de la prueba documental obrante en autos (folio 103) se infiere que su pago se efectuó mediante giro postal ordinario —núm. 110— en fecha 18 de octubre de 2002, si bien la parte apelada manifiesta que no tuvo conocimiento de su abono hasta el día 23 de dicho mes. El hecho de que, por causa ajena a la parte arrendataria, la arrendadora ignorase al tiempo de presentarse la demanda —22 de octubre de 2002— que ya se había realizado el pago del citado recibo impide declarar enervada la acción y, por el contrario. Considerar pagado —aunque con demora— el recibo al que nos referimos.

De lo expuesto resulta que al tiempo de presentarse la demanda sólo se adeudaba el importe de uno de los recibos invocados por la parte arrendadora, el de febrero de 2001, apareciendo justificado el error de la arrendataria en cuanto a su impago. Ello unido a la consideración también expuesta de que era preciso, según los términos del contrato, el impago de dos meses de renta para la resolución que se pretende por la actora, conduce a la desestimación de la demanda.

Como consecuencia de lo expuesto procede estimar el presente recurso y revocar la sentencia contra la que se ha apelado en el sentido de desestiman la demanda, en lugar de declarar enervada la acción ejercitada, y dejar sin efecto la condena de las demandadas al pago de las costas causadas en primera instancia; ahora bien, tampoco se oculta que la arrendadora fue inducida también a error, tanto al considerar que podía demandar a XXXXXX, como consecuencia de las alegaciones de la contraparte en el sentido de solicitarle que extendiese los recibos a nombre de dicha comunidad de bienes, cuanto en relación con el pago del recibo correspondiente al mes de septiembre de 2001 cuyo abono no conoció hasta después de haber presentado la demanda. Ello permite apreciar la existencia de serias dudas de hecho a efectos de no hacer especial imposición de las costas causadas en primera instancia al amparo de lo dispuesto en el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

CUARTO.- A tenor de lo dispuesto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se formula especial imposición sobre las costas causadas en este recurso dada su parcial estimación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

III.- FALLAMOS

Que ESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el Procurador D. XXXXXX, en nombre y representación de D.XXXXXX, D.XXXXXX y de XXXXXX CB, contra la sentencia dictada en fecha 4 de los de XXXXXX - aclarada mediante auto de 14 de marzo de 2003— por el Juzgado de Primera Instancia número x de los de XXXXXX, en los autos de juicio verbal civil seguidos ante dicho Órgano Judicial con el número xxx/xxx, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la resolución recurrida en el sentido de desestimar la demanda rectora de estas actuaciones, absolviendo a las demandadas de los pronunciamientos que contra ellas se formulaban en la misma, y no haciendo especial imposición de las costas causadas en ninguna de las instancias.